FORUM i BLOGI Inwestorów

Nieruchomość w Nysie pod inwestycję. Realny przykład z obliczeniami.

Dzisiaj policzę opłacalność inwestycji w część domu położonego w Nysie. Ogłoszenie o sprzedaży tej nieruchomości znalazł dziś rano w nyskim portalu ogłoszeniowym mój wspólnik. To co przyciągnęło naszą uwagę na tą ofertę sprzedaży nieruchomości to niska cena, czyli 100,000 zł.

Popołudniem, zrobiliśmy dokładne, ponad godzinne oględziny oferowanej nieruchomości. Fakty: powierzchnia mieszkalna: 120m2 (z czego 80m2 na parterze, 40m2 na poddaszu), działka: 20ar (z czego większość jest bardzo stroma), położenie: daleko od centrum Nysy, kiepski dojazd. Oferowana nieruchomość to połowa domu 2 rodzinnego (lata budowy przed 1900r.), na którą składa się cały parter budynku i połowa strychu (poddasza).

Plusem tej nieruchomości jest raczej bezproblemowa możliwość przekształcenia jej na 3 osobne lokale mieszkalne, 2 na parterze i 1 na poddaszu. Połowa parteru, czyli aktualnie zamieszkiwane przez właścicieli mieszkanie, jest już po kapitalnym remoncie. Druga połowa (posiada osobne wejście z drugiej strony budynku) wymaga remontu kapitalnego, którego koszt wyniesie jakieś 30,000 zł.

Aby przekształcić poddasze na lokal mieszkalny potrzeba także mniej więcej 30,000 zł. Oceniam, że stworzenie 3 niezależnych lokali mieszkalnych (1 już jest gotowy) wraz z remontami i ich wyposażeniem wyniesie około 70,000 zł., a wraz z kosztem zakupu to 170,000 zł.

Po przeprowadzeniu remontów, możemy sprzedać 3 mieszkania za cenę zbliżoną do 220,000 zł. (zysk 50,000 zł.) lub wynajmować je za w sumie 1,650 zł. miesięcznie.



Fakty raz jeszcze:

Nieruchomość: połowa domu 2-4 rodzinnego z działką wspólną 44ar
Lokalizacja: bardzo spokojna okolica – prawie las, dojazd głównie samochodem, słaba komunikacja miejska
Powierzchnia mieszkalna: około 120m2 (parter około 80m2, poddasze 40m2) + piwnica


Cel inwestycji:
- odsprzedaż po wyremontowaniu i podzieleniu na 2-3 osobne mieszkania

Z nieruchomości możemy zrobić 3 osobne, niezależne (osobne wejścia) lokale mieszkalne
Przy takim założeniu, cena (100,000 zł.) wydaje się być atrakcyjna.
Wydaje mi się, że można by było sprzedać je w sumie za około 220,000 zł.
W sumie koszt podziału i remontu nieruchomości może się zamknąć kwotą 70,000 zł.
Zysk = 50,000 zł.


- najem
Z uwagi na kiepską lokalizację (utrudniona komunikacja z miastem, zbyt cicha i słabo oświetlona okolica), wynajęcie lokali mieszkalnych nie będzie zbyt łatwe.

Średni czynsz najmu za mieszkanie 2 pokojowe w Nysie (centrum i osiedla) to około 750 zł., czyli 9,000 zł. rocznie lub 1,000 zł. dla studentów (tylko przez 9 miesięcy), czyli 9,000 zł. rocznie.

Minusy położenia nieruchomości oraz wysoki koszt ogrzewania dla potencjalnych Najemców, trzeba będzie zrekompensować niższym czynszem najmu. Wydaje mi się, że za odnowione i umeblowane mieszkanie 2 pokojowe, będziemy mogli żądać około 550-600 zł. miesięcznie, czyli 7,000 zł. na rok. Najemca ponosił będzie dodatkowo koszty zużycia wody i prądu (gazu), które przy nowej instalacji CO wyniosą zapewne nie mniej niż 200 zł. miesięcznie (płacone przez cały rok).


Remont: Koszt remontu 2 lokali mieszkalnych (80m2, część parteru i poddasze) to w sumie 70,000 zł.



Obliczę teraz opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem, przy różnym zaangażowaniu własnej gotówki.

Wariant 1.

koszty inwestycji, czyli własny wkład gotówkowy = 170,000
Finansowanie: gotówka

przychody z najmu: 1,650 zł. miesięcznie
dochód z inwestycji: 1,650 zł. miesięcznie = 19,800 zł. na rok.

z uwagi na wysokie koszty remontu i możliwość dokonywania odpisów amortyzacyjnych, przez kilka lat w zapisach księgowych nie wystąpi dochód więc nie będzie też podatku

inwestycja zwróci się w nie całe 9 lat.
wskaźnik P/E (cena do zysku) = 8,59 (P/E dobry dla inwestycji w nieruchomości to 10 i mniej)
roczna stopa zwrotu z aktywów = 11,65% (ROA to procentowy stosunek zysku netto za ostatni rok do wartości aktywów)




Wariant 2.

koszty inwestycji, czyli własny wkład gotówkowy = 70,000
Finansowanie: kredyt bankowy 100,000 + gotówka 70,000

przychody z najmu: 1,650 zł. miesięcznie
koszt raty kredytu: 630 zł. miesięcznie (okres spłaty 30 lat, oprocentowanie 6,5%, waluta kredytu PLN)
dochód z inwestycji: 1,020 zł. miesięcznie = 12,240 zł. na rok.

inwestycja zwróci się w nie całe 6 lat.
wskaźnik P/E (cena do zysku) = 5,72
roczna stopa zwrotu z aktywów = 17,49%




Wariant 3.

koszty inwestycji, czyli własny wkład gotówkowy = 20,000
Finansowanie: kredyt bankowy 150,000 + gotówka 20,000

przychody z najmu: 1,650 zł. miesięcznie
koszt raty kredytu: 950 zł. miesięcznie
dochód z inwestycji: 700 zł. miesięcznie = 8,400 zł. na rok.

inwestycja zwróci się w 2,5 roku.
wskaźnik P/E (cena do zysku) = 2,38
roczna stopa zwrotu z aktywów = 42%





Moje obliczenia są oczywiście przybliżone. Po wyremontowaniu i przerobieniu obiektu będziemy także musieli poświęcać czas na szukanie i obsługę Najemców.

Zdjęcia oferowanej nieruchomości (tylko wyremontowana część):






Czy warto zainwestować w tą nyską nieruchomość? Osobiście uważam, że warto ale nie będzie to bardzo prosta i szybka inwestycja.



Pozdrawiam

Damian Żukiewicz

http://ziuber.blogpi.pl/czytaj/1215/Nie ... liczeniami

po prostu pieknie a czy mógłbys ocenic to co dostałes na priw??:D

krzysieeek21 napisał(a):po prostu pieknie a czy mógłbys ocenic to co dostałes na priw??:D

Jeśli chodzi o tą ofertę http://radom.nieruchomosci-online.pl/lo ... 47057.html
czyli 16 mieszkań za około 1 milion zł. to:

przed zakupem trzeba poznać lokalny rynek najmu, pogadać z pośrednikami oraz dokładnie okolicę oraz ten budynek, pogadać z mieszkańcami itd.

jeśli teraz ten kolo wynajmuje 10 mieszkań np. za 6000 zł. miesięcznie, to rocznie ma z tego 72,000 zł. Przy cenie 1,000,000 zł. inwestycja taka zwróci się w 14 lat,

Gdyby na stałe wynajmować minimum 14 mieszkań za około 8,000 zł. to inwestycja zwróciła się by w 10 lat, a to już lepiej, ale nie jest to aż taka okazja bo mamy w zarządzaniu aż 16 mieszkań (16 najemców)

powiem ci ze za milion zł, można kupić lokal użytkowy (sklep) który wynająć można spokojnie za 10,000 zl. miesięcznie.

Zabawa z wynajmowanie 16 mieszkań to nie taki łatwy chleb, o wiele prościej i bezpieczniej jest wynajmować 1 lokal handlowy w centrum obojętnie jakiego miasta.

ziuberek napisał(a):Nieruchomość w Nysie pod inwestycję. Realny przykład z obliczeniami.
Plusem tej nieruchomości jest raczej bezproblemowa możliwość przekształcenia jej na 3 osobne lokale mieszkalne, 2 na parterze i 1 na poddaszu.

Jedna trudnosc dla wariantu stworzenia 3 lokali i dalszej sprzedazy - zeby sprzedac nalezy wyodrebnic takie mieszkanie jako oddzielny lokal , z wlasna ksiega wieczysta. Tylko w takim przypadku kupujacy moze wziac na niego kredyt i cala sytuacja wlasnosciowa jest do przyjecia ( nie ma wspolwlasnosci) . Wg obecnych przepisow z domu jednorodzinnego mozna wydzielic tylko 2 lokale mieszkalne.

ziuberek napisał(a):powiem ci ze za milion zł, można kupić lokal użytkowy (sklep) który wynająć można spokojnie za 10,000 zl. miesięcznie.

To oznacza zwrot w 8 lat i 4 miesiace ( nie liczac podatków, rewaloryzacji itd). Wypowiem się na temat rynku w Pomorskim bo sledze go na biezaco - tu takich ofert nie ma publicznie dostępnych, to co można znalezc to raczej 15 letni zwrot...

morena35 napisał(a):

ziuberek napisał(a):powiem ci ze za milion zł, można kupić lokal użytkowy (sklep) który wynająć można spokojnie za 10,000 zl. miesięcznie.

To oznacza zwrot w 8 lat i 4 miesiace ( nie liczac podatków, rewaloryzacji itd). Wypowiem się na temat rynku w Pomorskim bo sledze go na biezaco - tu takich ofert nie ma publicznie dostępnych, to co można znalezc to raczej 15 letni zwrot...

a taki zwrot to już coś, i o to chodzi, chociaż trudno znaleźć takie okazje (kupować trza było w latach 2000-2004)

ziuberek napisał(a):a taki zwrot to już coś,

15 letni zwrot to 6.6% rocznie, tyle mozna dostac w banku bez zadnego ryzyka - fakt ze przy lokacie bankowej kapital pozera inflacja.

ziuberek napisał(a):i o to chodzi, chociaż trudno znaleźć takie okazje (kupować trza było w latach 2000-2004)

Jest rok 2009... ciekawsze sa dla mnie pytania jak beda sie zmieniac ceny lokali uzytkowych w przyszlosci. Na ceny moga wplynac:

• stabilizacja/dalszy spadek cen mieszkan: ceny lokali uzytkowych sa powiazane wiec to raczej wrozy na minus
• lepsza koniunktura -> lepsze czynsze najmu -> wzrost
• ew wprowadzenie euro powinno dac duzo nizsze oprocentowanie kredytow i oszczednosci wiec nieruchomosci na wynajem powinny sie stac bardziej atrakcyjne
• lepsza dostepnosc kredytow - chyba bez wplywu bo ludzie nie beda juz szalec i kupowac wszystkiego

morena35 napisał(a):Jest rok 2009... ciekawsze sa dla mnie pytania jak beda sie zmieniac ceny lokali uzytkowych w przyszlosci.

No przyszłości to nikt nam nie przewidzi... gdybym wiedział kiedy umrę to też miałoby to duży wpływ na moje posunięcia inwestycyjne.

Dla mnie inwestycje w nieruchomości to przede wszystkim możliwość inwestowania za bardzo małą gotówkę (wszystko co dotychczas kupiłem i z czego teraz żyję kupiłem w 90% za pieniądze innych ludzi), oraz zapewnienie sobie przynajmniej dodatku do emerytury czy pensji za jakiś czas.

Jak dożyje pięćdziesiątki i świat będzie mniej więcej taki jak dziś (czyli w miarę normalny) to będę sobie mógł spokojnie nie pracować, i robić to na co mam ochotę bez zamartwiania się o przyszłość.

ziuberek napisał(a):No przyszłości to nikt nam nie przewidzi... gdybym wiedział kiedy umrę to też miałoby to duży wpływ na moje posunięcia inwestycyjne.

Faktycznie to przewidujesz kiedy umrzesz dosyc precyzyjnie . Sam fakt ze inwestujesz w nieruchomosci i masz wizje n/t tego co zrobisz majac 50 lat i wiecej tego dowodza.

ziuberek napisał(a):Dla mnie inwestycje w nieruchomości to przede wszystkim możliwość inwestowania za bardzo małą gotówkę (wszystko co dotychczas kupiłem i z czego teraz żyję kupiłem w 90% za pieniądze innych ludzi), oraz zapewnienie sobie przynajmniej dodatku do emerytury czy pensji za jakiś czas.

Co do mozliwosci inwestycji w nieruchomosci za pieniadze z kredytu to pelna zgoda. Ale jak przez 5 lat wartosc nieruchomosci zostanie nominalnie w tym samym miejscu albo spadnie 10% to jestes w plecy bez wzgledu na to czy to kasa z kredytu czy nie.
Dlatego interesuje mnie opinia osob z branzy ( a nie wrozki ze szklana kula ) o prognozach/czynnikach dla cen lokali uzytkowych ( zamiast ogolnego stwierdzenia ze przyszlosci nie da sie przewidziec) . Biznes polega w duzej mierze na przewidywaniu tego co co sie wydarzy i obstawianiu odpowiednich wariantow.

morena35 napisał(a):Dlatego interesuje mnie opinia osob z branzy ( a nie wrozki ze szklana kula ) o prognozach/czynnikach dla cen lokali uzytkowych ( zamiast ogolnego stwierdzenia ze przyszlosci nie da sie przewidziec) . Biznes polega w duzej mierze na przewidywaniu tego co co sie wydarzy i obstawianiu odpowiednich wariantow.

no właśnie, masz racje.

Tylko nie wierz za bardzo szczególnie Panom analitykom, tym co się im płaci za przewidywanie ruchów na gpw, w gospodarce, nieruchomościach, itp. Jak słuchać to tylko prawdziwego inwestora z doświadczeniem.

Jeżeli kupować nieruchomość pod wynajem to warto zastanowić się nad zagranicznym rynkiem. W Hiszpanii ceny apartamentów są równe a nawet niejednokrotnie niższe od tych w Polsce, firmy zajmujące się wynajmem odpowiednio zadbają o nasz zysk, zaopiekują się apartamentem czy domem, wymienią żarówki czy posprzątają po lokatorach.

Jeżeli ma sie szczęście można także trafić na nieruchomości objęte tak zwanym wynajmem gwarantowanym, czyli developer gwarantuje nam wynajem kupowanego apartamentu. Gwarancja nie jest jedynie słowna , podpisujemy z developerem odpowiednią umowę, w której ten zobowiązuje się do zapłaty nam np 5% wartości apartamentu (w skali roku).

Możliwości jest wiele, nasza firma w ofercie posiada apartamenty i domy na Costa Blanca, gdzie kupując dany apartament z rynku pierwotnego wpłacamy 40% jego wartości, developer nam go urządza, zajmuje się promocją i wynajmem przez trzy lata, gwarantując 4% roczny zysk od 100% ceny. Umowa podpisywana jest na trzy lata, co nie oznacza, że przez trzy lata nie możemy pojechać na wakacje do naszego mieszkania, oczywiście możemy, musimy tylko uzgodnić z developerem termin, tak aby w mieszkaniu nie było lokatorów. Po trzech latach wpłacamy pozostałe 60% wartości mieszkania pomniejszone o zyskane z wynajmu pieniądze, dodatkowo zachowujemy umeblowane i urządzone przez projektanta mieszkanie.

Np. kupując apartament za 170 000 € na początku wpłacamy 40% ceny, czyli 68 000 €, developer gwarantuje nam 4% zysku od 100% ceny przez 3 lata, czyli 4% ze 170 000 = 6 800 € x 3 = 20 400 €. Po trzech latach wpłacamy 60% ceny apartamentu pomniejszone o zarobione pieniądze, czyli 81 600 €.

De facto apartament o wartości 170 000 € kupujemy za 149 600 € zyskując wyposażenie i meble, nie płacąc także opłat administracyjnych gdyż te również pokrywa developer.

Emilia Krupa napisał(a):Jeżeli kupować nieruchomość pod wynajem to warto zastanowić się nad zagranicznym rynkiem. W Hiszpanii ceny apartamentów są równe a nawet niejednokrotnie niższe od tych w Polsce, firmy zajmujące się wynajmem odpowiednio zadbają o nasz zysk, zaopiekują się apartamentem czy domem, wymienią żarówki czy posprzątają po lokatorach....

Cześć Emilia

Właśnie szukałem informacji o takich inwestycjach, a tu proszę pojawiły się na forum.
Marzy mi się taki apartament do którego mógłbym wyjeżdżać czasami a który także by zarabiał.

Heh, ja też myślałem o jakimś zagranicznym kurorcie, fajnie byłoby robić sobie wakacje, kiedy nie będzie obłożenia na mieszkaniu Szczególnie jak się już będzie finansowo niezależnym.
Pytanie do Moreny: zgadza się, że 6,6% ,można uzyskać z banku z lokaty, tylko powiedz mi, który bank udzieli kredytu na lokatę, a potem sam będzie go sobie spłacał z odsetek?
Cała zabawa z nieruchomościami polega na tym, ze można się lewarować kredytem, a lokaty nie można, więc nawet jakby była taka lokata na 12% to w chwili obecnej niewiele mi daje, bo mam nie więcej jak dwadzieścia tysi do zainwestowania (co może w pewnych okolicznościach wystarczyć na wkład własny). W razie konieczności sprzedaży mieszkania możesz je "podrasować", żeby uzyskać wyższą cenę, żadna lokata nie daje takich możliwości.

morena35 napisał(a):

ziuberek napisał(a):Nieruchomość w Nysie pod inwestycję. Realny przykład z obliczeniami.
Plusem tej nieruchomości jest raczej bezproblemowa możliwość przekształcenia jej na 3 osobne lokale mieszkalne, 2 na parterze i 1 na poddaszu.

Jedna trudnosc dla wariantu stworzenia 3 lokali i dalszej sprzedazy - zeby sprzedac nalezy wyodrebnic takie mieszkanie jako oddzielny lokal , z wlasna ksiega wieczysta. Tylko w takim przypadku kupujacy moze wziac na niego kredyt i cala sytuacja wlasnosciowa jest do przyjecia ( nie ma wspolwlasnosci) . Wg obecnych przepisow z domu jednorodzinnego mozna wydzielic tylko 2 lokale mieszkalne.

Kupiliśmy tą nieruchomość jakieś 2 tyg. temu i najprawdopodobniej kupią ją od współwłaściciele budynku, czyli nic nie będziemy musieli robić, nic inwestować a zarobimy na tym około 65 tys. zł.