FORUM i BLOGI Inwestorów

Witam! Chciałabym się dowiedzieć czegoś na temat możliwości uzyskania kredytu na zakup pierwszej nieruchomości inwestycyjnej. Czy żeby dostać taki kredyt trzeba mieć zdolność kredytową na podstawie przychodów uzyskiwanych z pracy bądź działalności gosp czy wystarczy przedstawienie kalkulacji kosztów i zysków wynikających z wynajmu nieruchomości, dokładnej analizy a co za tym idzie możliwości spłacenia kredytu przychodami z najmu. Moja sytuacja wygląda tak, że od kilku miesięcy prowadzę działalność gospodarczą (typu fast-food) i nie mam jeszcze zysku na wysokim poziomie, jeśli w ogóle mogę mówić o jakimkolwiek zysku - zaczęłam w zimie a przy barach tego typu to masakra a, że bardzo interesuję się tym zagadnieniem chciałabym już zacząć szukać nieruchomości tylko nie wiem ile ewentualnie muszę mieć przychodu z działalności, żeby było to uważane przez banku za zdolność kredytową itd. Bardzo proszę o jakiekolwiek informacje.

Z tego co wiem niestety jest wymagana zdolność kredytowa w przypadku osoby prywatnej - bodajże z 3miesięcy wyciąg z konta albo zaświadczenie o zatrudnieniu.
Z działalności to również potrzeba historii przychodów z kilku miesięcy. Poza tym z działalnością o uzyskanie kredytu jest trudniej - nie wiem czemu ale tak jest, śmieszne. Bank widocznie uważa, że nasza firma może paść a czyjaś nie:P.

Przedstawienie bankowi biznesplanu i wytłumaczenie, że nieruchomość będzie wynajmowana jest jakimś pomysłem, ale obawiam się, że może nie przejść.

Kiedyś się pytałem o takie rozwiązanie otóż jaką gwarancję ma bank, że faktycznie będziesz komuś wynajmować i co z pustostanami, czy również je bierzesz pod uwagę - bo ładnie wygląda na papierze kiedy wynajmujemy bez przerwy kolejnym osobom przez 30lat .
Pod tym względem łatwiej jak się kupuje nieruchomość z kilkoma lokalami - wówczas zmniejszamy ryzyko tego, że nie będzie najemcy, ale oczywiście cena najczęściej jest wyższa.
Dostałem również odpowiedź z banku - że musiałbym dostarczyć umowę o wynajem na nieruchomość której nie mam jeszcze - a to jest fizycznie niemożliwe...chyba, że ktoś zna jakiś sposób.

Kolejna metoda - tylko nie wiem czy będzie miała zastosowanie w tym przypadku - częściej wykorzystywane przy większych inwestycjach przez różne spółki.

SPV - czyli spółka celowa.
-niepotrzebna historia dochodów spółki,
-zdolność kredytowa szacowana na podstawie przyszłych przychodów z wynajmu,
-większe projekty(kupowanie hoteli, budynków itp.)
więcej info - http://www.eratia.pl/doradztwo-finansow ... wych_spv_/

Najłatwiej będzie chyba po prostu umówić się z doradcą finansowym - "sprzedawcą kredytów" żeby się dowiedzieć konkretnie co jest potrzebne, jakie są wymagania do wzięcia kredytu.

Zastanów się jeszcze czy wzięcie kredytu jest konieczne w Twoim przypadku -wysokie koszta, pełna odpowiedzialność Wiele osób o tym nie wie, że 'kredytu' może Ci udzielić obecny właściciel nieruchomości, którą chcesz kupić, a Ty będziesz je spłacać w ratach - jest spooro opcji, wszystko zależy od tego co jest dla zbywcy najważniejsze.

Nie wiem czy ostatnio oglądaliście wywiad w TV BIZNES dotyczący właśnie wynajmu pod wynajem i pewien zaproszony gość wypowiadał się że w obecnej chwili nie jest dobry okres na kredytowanie się na podwynajem. Złożyły się na to dwa czynniki:
- z powodu kryzysu Banki nie chętnie udzielają kredytów
- paradoksalnie ceny mieszkań aż tak nie spadły w Polsce.

Jednak rozmowa tamta rozmowa ukierunkowana była na kupowanie mieszkań na kredyt a później na wynajmowanie ich. Troszkę odbiegłem od tematu ale co tam. Oglądałem to się dziele...

a kiedy bylo to ogladane?? 6miesiecy temu?? poniewaz z tego co wczoraj chodzilem i szukalem kredytu to sie dosc duzo pozmienialo tzn poluzowali przydzielanie kredytów oraz obnizyli bądz w niedalekiej przyszłośći obniżą marże. Co do cen to przyznam ze niby wielki kryzysz itd a ceny spadly nieznacznie.

no właśnie też wydaje mi się, że jest odwilż pokryzysowa... w przyznawaniu kredytów.

wielkie straszenie bylo ze kryzys wielki i straszny a tutaj pyk cyk i koniec;) tak wiec tylko czekac az ceny mieszkan pojda w gore.

do Ajgora:
Napisales : "Dostałem również odpowiedź z banku - że musiałbym dostarczyć umowę o wynajem na nieruchomość której nie mam jeszcze - a to jest fizycznie niemożliwe...chyba, że ktoś zna jakiś sposób."


Jeśli bank rzeczywiscie weźmie pod uwage taka umowe o wynajem nieruchomości której nie posiadasz to
wg. mnie rewelacja.
a sposób jest bardzo prosty: dogadujesz sie ze znajomym i podpisujesz umowe na wynajem.
Oczywiscie najlepiej zeby to nie byla rodzina bo wtedy sprawa jest podejrzana.

pozdro
Wojtek

O takim czymś nie pomyślałem. Kombinatorstwo, ale jest...

Czy orientujecie się jak wygląda stosunek cen mieszkań do cen za wynajem? Sam jeszcze nie wynajmuję, ale zbierając dane po znajomych z okolicy mam takie dane:
za mieszkanie warte ok 180 tys (1 duży pokój z aneksem kuchennym i dwoma łóżkami + łazienka) płacą po 1000zł. Mieszkają tam w dwójkę więc 500zł od osoby.

Jakby policzyć ile rocznie zarabia na nich wynajmujący to mamy: 1000*12/180000 = 6,7%

A jak to wygląda u was?

Filon napisał(a):Jakby policzyć ile rocznie zarabia na nich wynajmujący to mamy: 1000*12/180000 = 6,7%

Ale piszesz o zarobkach, czy przychodach? Chdzi mi konkretnie o np. czynsz. No i podatki (np. na lokatach jednodniowych podatku nie płacisz).

Co to czynszu to szczerze mówiąc nie wiem czy mają wliczony już w cenę, czy wynajmujący za nich płaci. Zapytam się przy okazji.

A co do podatku to, rzeczywiście nie wliczałem go, czyli zysk wynajmującego jeszcze się zmniejszy.

mam pytanie , czy trzeba odczekać ileś czasu od zakupu nieruchomości aby móc ją sprzedać?

Pytanie trochę nie w temacie.
Jeżeli nie chcesz płacić podatku 19% to czekasz 5 lat.

Filon napisał(a):Czy orientujecie się jak wygląda stosunek cen mieszkań do cen za wynajem? Sam jeszcze nie wynajmuję, ale zbierając dane po znajomych z okolicy mam takie dane:
za mieszkanie warte ok 180 tys (1 duży pokój z aneksem kuchennym i dwoma łóżkami + łazienka) płacą po 1000zł. Mieszkają tam w dwójkę więc 500zł od osoby.

Jakby policzyć ile rocznie zarabia na nich wynajmujący to mamy: 1000*12/180000 = 6,7%

A jak to wygląda u was?

Zrobiłem kilka analiz dla mieszkań w stolicy i wyszło mi, że przy obecnych cenach mieszkań, kosztach kredytu i stawkach wynajmu nie ma szans pokryć kosztów przychodami z wynajmu. Sprawdziłem to dla różnych mieszkań (w standardowych cenach, nie okazyjnych) i różnych kredytów (w PLN i EURO), ale i tak rata kredytu+opłaty administracyjne, ubezpieczenie, rezerwa remontowa, podatki przewyższają możliwe do osiągnięcia przychody. Nie wiem, jak jest w innych miastach, ale podejrzewam, że niezależnie od tego, gdzie inwestujesz, musisz naprawdę trafić na okazję, żeby inwestycja pd wynajem miała sens.

Pozdrowienia

GG